متهم ردیف اول جهش مسکن | چرا زمین ۹۹ ساله قیمت مسکن را پایین نمی‌آورد؟

سه پیام از «رشد نقدینگی» برای بازار مسکن

 گروه مسکن و شهری روزنامه «دنیای‌اقتصاد» برای شناسایی و بررسی ریشه اصلی جهش قیمت مسکن، از یک‌سو روند «رشد نقدینگی» را در کنار «روند رشد قیمت ملک» زیرذره‌بین قرار داده و از سوی‌دیگر برای «صحت‌سنجی» ادعای مربوط به «اثر مثبت زمین 99ساله بر ثبات مسکن»، روند رشد «قیمت زمین» در سال‌های «اوج واگذاری زمین دولتی» را مطالعه کرده است. نتایج هر دو بررسی، به آن ادعا، مهر باطل می‌زند و «نقدینگی» را متهم اصلی معرفی می‌کند.

اما داستان «تاثیر رشد نقدینگی بر رشد قیمت مسکن» از کجا نشأت می‌گیرد؟ برای پاسخ مرحله‌ای به این پرسش، ابتدا به نکته کلیدی یک اقتصاددان اشاره می‌کنیم. دکتر تیمور رحمانی، اقتصاددان، تعریف معنادار و مشخصی از «رابطه رشد نقدینگی و تورم عمومی» دارد. این تعریف می‌گوید: نیروی بنیادین شکل‌دهنده تورم بلندمدت اقتصاد ایران، «رشد نقدینگی فراتر از رشد تولید» است. اگر چه هر افزایش برون‌زایی در تقاضای کل یا هزینه‌های تولید سبب افزایش سطح عمومی قیمت‌ها و تورم می‌شود، اما در علم اقتصاد آنچه به عنوان مسبب افزایش پی‌درپی قیمت‌ها و در نتیجه تورم ماندگار شناخته شده، رشد نقدینگی است.» با این تعریف، روند رشد بالای نقدینگی طی 5دهه گذشته باعث شکل‌گیری تورم عمومی بالا در اقتصاد ایران بوده است.

حال از آنجا که طی دهه‌های گذشته تاکنون، مسکن همواره کم‌ریسک‌ترین دارایی برای «حفاظت قدرت خرید» در مقابل تورم بالا بوده است، پس‌ می‌توان نتیجه گرفت «قیمت مسکن در مسیر رشد از همان نیرویی تبعیت می‌کند که تورم عمومی را شکل داده است»؛ یعنی «رشد نقدینگی». بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره «روند 25ساله» نرخ رشد نقدینگی و نرخ رشد قیمت مسکن، کاملا این فرضیه مطرح مبنی بر «تورم مسکن تحت‌تاثیر نیروی بنیادین نقدینگی» را تایید می‌‌کند. طی 25 سال منتهی به پایان 1404، متوسط نرخ رشد سالانه نقدینگی در ایران 29.5 درصد بوده و متوسط نرخ رشد سالانه قیمت مسکن نیز کاملا نزدیک به نرخ اول و معادل 28.5درصد بوده است. اما در کوتاه‌‌مدت و مقاطع مختلف در اقتصاد، قیمت مسکن در مسیر رشد، از روند نقدینگی «جامانده» یا «سبقت» گرفته است؛ این اختلاف در نرخ‌ها، «پیام دوم» حاصل از بررسی این روند 25ساله است که رسیدن به جواب «چرایی جهش قیمت مسکن در 1405» را ممکن می‌‌کند. طی این 2.5دهه اخیر، بازار مسکن مرتب شاهد تکرار چرخه‌های رکود و رونق معاملات خرید ملک بوده است.

این چرخه‌ها به دو علت شکل‌ می‌گیرد، «ورود و خروج موج‌های اصلی تقاضای مصرفی خرید خانه» و «رفتار تقاضای غیرمصرفی شامل سرمایه‌گذاری ملکی و سفته‌بازی ملکی». طی این سال‌‌ها، در مقاطعی که یکسری سیاست‌های درونی برای «تقویت قدرت خرید مسکن» مثل افزایش موثر سقف وام بانکی اتفاق افتاده یا قیمت مسکن به‌دلیل نبود محرک‌‌های تورمی شامل «ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی» از ثبات نسبی برخوردار بوده و قیمت واقعی مسکن کاهش پیدا کرده، بازار مسکن شاهد افزایش چشم‌گیر خریدهای مصرفی، رشد معاملات و سپس رشد آرام و در نهایت تند قیمت شده است. در برخی سال‌ها مثل سال‌های اخیر که ریسک‌‌‌های اقتصاد ایران اسباب «انتظارات تورمی بالا» را رقم زد، بازار مسکن شاهد مانور تقاضای غیرمصرفی و تحریک قیمت شد.

مطابق نمودار روندهای نقدینگی و قیمت مسکن، مسیر رشد قیمت ملک به مراتب نوسانی‌تر است. 5 فاکتور، این مسیر را نوسانی می‌کند و باعث می‌شود در سال‌هایی، رشد قیمت مسکن بسیار بالاتر یا بسیار پایین‌تر از رشد نقدینگی قرار بگیرد. این پارامترها شامل «چرخه‌های سنتی رکود-رونق معاملات مصرفی، تحرکات سفته‌بازانه، واکنش‌های آنی به انتظارات تورمی از جمله هنگام جهش‌های ارزی، چشم‌انداز عایدی در بازارهای دارایی و همچنین تورم ساخت مسکن از طریق اثرگذاری بر قیمت نوسازها و سرایت آن به قیمت سال آپارتمان‌ها» است. برهه‌هایی از «تحت‌تاثیر قرار گرفتن» متغیر قیمت مسکن از این پارامتر‌ها طی سال‌های اخیر وجود دارد که باعث شده نرخ‌های رشد نقدینگی و قیمت مسکن در آنها، مطابق «روند تاریخی و بلندمدت» نباشد.

یکی از این مقاطع، سال‌های نیمه اول دهه90 است. در آن سال‌ها از یک‌سو، رکود خریدهای مصرفی ناشی بعداز «جهش‌ قیمت در سال‌های 90 تا ابتدای 92» باعث شد موتور رشد قیمت مسکن آرام بگیرد و از سوی دیگر، نرخ بهره واقعی بالا در بازار پول، نقدینگی‌ها را بین دو انتخاب بازار نسبتا رقیب «سپرده‌گذاری بانکی» و «خرید ملک»، به سمت اولی سوق داد. در نتیجه طی سال‌‌های 93 تا 96، به‌رغم آنکه نرخ رشد نقدینگی در سطح بالای متوسط سالانه 24درصد قرار داشت، نرخ رشد سالانه قیمت مسکن بسیار محدود و در حد 4درصد ثبت شد.

اما این جاماندگی رشد قیمت مسکن، به شکل فنر، زمینه جهش قیمت در سال‌های بعد شد به‌طوری‌که از سال 97، با شروع جهش‌های ارزی و نااطمینانی‌های مرتبط با «شرایط خروج از برجام»، بازار مسکن شاهد موجی از تقاضای سرمایه‌ای خرید ملک و رشد تند قیمت مسکن شد. سال97 نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ رشد نقدینگی جلو زد تا جاماندگی قبل جبران شود. در سال99 نیز، «چشم‌انداز عایدی بازارهای دارایی»، نقش چشم‌گیر در جهش قیمت مسکن با نرخ بسیار بیشتر از نرخ رشد نقدینگی بازی کرد. در آن سال «خروج سرمایه‌گذاران از بورس» عاملی برای «پمپاژ نقدینگی» به بازار مسکن شد و زمینه برای «ادامه جهش‌های قیمت سال‌های 97 و 98» را رقم زد. در آن سال، همچنین فاکتور «تورم ساخت» که تا 100درصد رسید نیز در «جهش قیمت مسکن» اثر مضاعف گذاشت. شوک‌‌هایی را که در مقاطع مختلف به روند رشد قیمت مسکن وارد شده است، می‌توان در مقایسه متوسط دهه‌ای نرخ‌های رشد قیمت و رشد نقدینگی نیز ردیابی کرد.

طی دهه80، متوسط نرخ رشد قیمت مسکن نزدیک به نرخ رشد نقدینگی بود. متغیر اول، نرخ 25 درصد را ثبت کرد و متغیر دوم نرخ 28 درصد. اما در دهه90 به‌دلیل آنکه شرایط سیاسی و اقتصادی ایران به گونه‌ای شد که بازار مسکن، کمتر شاهد تکرار چرخه‌‌های سنتی بود، در نتیجه نرخ رشد قیمت مسکن در سال‌های آن دهه بالاتر آمد و به 31درصد رسید؛ درحالی‌که نرخ متوسط نرخ رشد نقدینگی همچنان شبیه دهه 80 و همان 28درصد بود. در سال‌های گذشته از دهه 1400 اما باز به‌دلیل «واکنش متفاوت بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای دارایی به ریسک‌های جدیدتر از دهه 90»، متوسط نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ رشد نقدینگی کمتر شد؛ اولی، 30 درصد درحالی‌که دومی 35 درصد شد. پیام سوم بررسی روند 25ساله نرخ‌های رشد نقدینگی و قیمت مسکن، «وضعیت امسال» در پی «اوضاع دو سال گذشته» است.

یک دلیل اصلی و دو عامل مکمل «جهش مسکن»

 تنها دلیل اصلی بنیادین «رشد قیمت مسکن» در ماه‌های گذشته از سال1405، «تداوم رشد بالای نقدینگی» در سال‌های قبل است. اسفند سال گذشته نرخ رشد نقدینگی بر اساس آمارهای اعلامی به سطح 52درصد رسید که از سال80 به بعد، چنین رشدی بی‌سابقه بوده است. با این حال، نه تنها سال گذشته که سال قبل از آن، «شرایط بیرونی بازار مسکن» مساعد «ورود گسترده» این حجم اضافه‌شده نقدینگی به «ملک» نبود. 

بروز ریسک جنگ در سال‌های 1403 به شکل «افزایش تنش در منطقه» و سپس حمله به خاک کشورمان در 1404، باعث شد «سرمایه‌گذاری در مسکن» از نگاه متقاضیان حفظ ارزش واقعی دارایی، بسیار «پریسک» شود. رکود مسکن در آن 2سال، شدیدتر از سال‌های 97 تا 99 شد و در نتیجه، نرخ رشد قیمت مسکن در سطح متوسط 20درصد سالانه مهار شد درحالی‌که طی 97 تا 99، این نرخ بالای 65 درصد بود. در سال جاری اما «انتظارات تورمی بالا در کنار تعطیلی بازارهای سرمایه‌گذاری از جمله بورس» باعث شد «بازار مسکن» به پناهگاه و تقریبا تنها محل سرمایه‌گذاری تبدیل شود و این، ورود نقدینگی به این بازار را رقم زد.

ضمن آنکه، اقدام برای «تعدیل ترکیب سبد دارایی» از طلا و سکه به ملک با توجه به جاماندگی بازار مسکن از مسابقه بازدهی‌های بالا در دو سال قبل نیز به این ورود، شدت بیشتری داد. به این ترتیب، «انتظارات تورمی و چشم‌انداز عایدی سرمایه‌گذاری»، دلیل دوم برای «جهش قیمت مسکن» در کنار دلیل اصلی «رشد نقدینگی» است. در عین حال، رکوردزنی تورم ساخت مسکن در بهار امسال، به رشد قیمت تمام‌شده و جهش قیمت نوسازها در بازار منجر شد. برخلاف تصوری که برخی کارشناسان درباره «اثر ناچیز» قیمت واحدهای نوساز بر روند قیمت مسکن مطرح می‌کنند، سهم فایل‌های نوساز از کل فایل‌هایی که روزانه برای فروش به بازار مسکن عرضه می‌شود، 19 تا 20درصد است و متوسط قیمت نوسازها نیز 25درصد بالاتر از متوسط قیمت کل فایل‌ها قرار دارد.

این دو فاکتور، اثر مستقیم و معنادار روی «قیمت‌گذاری» واحدهای مسکونی چند سال ساخت از سوی مالکانشان دارد. به این ترتیب، تا زمانی که «موتور رشد نقدینگی» با دور بالا کار می‌کند، انرژی پتانسیلی قابل‌توجهی برای «بالارفتن قیمت مسکن» به‌وجود می‌آید. ممکن است این انرژی در لحظه یا همان سال، به مسیر رشد قیمت مسکن منتقل شود؛ چون معادلات در این بازار تحت‌تاثیر عوامل فرعی دیگری هم هست اما به محض آنکه شرایط در بازار ملک برای ورود نقدینگی مساعد شود، انرژی پتانسیلی رشد نقدینگی در بازار مسکن به انرژی جنبشی قیمت‌ها تبدیل می‌شود. در چنین فضایی، سیاست درست اقتصادی برای پایان‌دادن به شرایط تورمی بازار مسکن، متوقف کردن روند سوخت‌رسانی به موتور رشد نقدینگی است؛ از جمله دستور خرج‌های دولتی و ریسک‌هایی که شرایط طبیعی اقتصاد را نامتعادل می‌کند.

دستگاه سنجش ادعای «معجزه با زمین‌های 99ساله»

این بررسی تا اینجا مشخص کرد،‌ عامل اصلی و بنیادین تورم مسکن، رشد نقدینگی آن هم فراتر از رشد تولید ناخالص داخلی است که تحریک تقاضا می‌کند و باعث رشد قیمت‌ها می‌شود. اما اینکه گفته می‌شود، اگر «زمین 99 ساله» واگذار شود، امکان کاهش قیمت مسکن به‌وجود می‌آید هم موضوعی است که اگر «راستی‌آزمایی» نشود، می‌تواند منابع محدود یعنی زمین را به انحراف بکشاند بدون اینکه،‌ «منشأ» قابل‌قبولی برای آرام‌سازی قیمت زمین و مسکن شود.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره آنچه «معجزه زمین‌های 99ساله» خوانده می‌شود، این ادعا را رد می‌کند. اوج دوران «واگذاری زمین 99ساله» در کشور مربوط به سال‌های 86 تا 92 است، در آن دوره، طرح مسکن‌مهر اجرا شد که پایه اصلی آن، زمین‌های 99ساله بود. در آن سال‌ها، متوسط قیمت زمین در تهران سالانه 38درصد جهش کرد؛ درحالی‌که میزان رشد سالانه قیمت زمین در تهران تا پیش‌از آن، 25درصد بود. حتی در سال‌های 93 تا 97، یعنی مقطعی که نه «زمین 99ساله برای تولید مسکن دولتی» به آن شکل واگذار شد و نه «مسکن ملی» شکل گرفته بود، قیمت زمین در تهران سالانه تنها 18 درصد افزایش پیدا کرد. به این ترتیب مشخص می‌شود، «واگذاری زمین 99ساله» نه تنها عاملی در جهت «کنترل تورم زمین» نبوده که حتی در سال‌های این واگذاری سنگین، قیمت زمین تحت‌تاثیر «سازوکار بازار» جهش هم کرده است.

ضمن آنکه، ادعای رایگان بودن «زمین 99ساله»، فقط اسمی می‌تواند صحت داشته باشد، «ابر هزینه آماده‌سازی زمین» و همچنین «سال‌ها خدمات ضعیف سکونتی» در مناطقی که این زمین‌ها واگذار شد، در واقعیت، این مدل تامین مسکن را بسیار هزینه‌بر نشان می‌دهد. البته رد ادعای «اثر زمین 99ساله بر کنترل تورم مسکن» به معنای آن نیست که سیاستگذار برای «رسیدگی به تقاضای واقعی مسکن در شهرهایی که امکان بارگذاری در داخل محدوده وجود ندارد» نباید به فکر توسعه منفصل یا متصل شهر باشد. اما در خیلی از کلان‌شهرهای کشور، ظرفیت عظیم «بافت فرسوده» برای عرضه مسکن همواره به «توهم مسکن ارزان با زمین 99 ساله» باخته است.